Kernstück des Gesetzes ist die Einführung des neuen § 246e BauGB. Er erlaubt es Kommunen, vorübergehend von planungsrechtlichen Vorgaben abzuweichen – etwa durch vereinfachte Genehmigungen für Umbauten, Nachverdichtungen oder Neubauten. Wird der Bau-Turbo angewendet, kann eine Gemeinde künftig innerhalb von nur zwei Monaten über neue Projekte entscheiden – bisher dauerte das Verfahren im Schnitt rund fünf Jahre. Die Regelung ist bis Ende 2030 befristet.

Mehr Spielraum für Kommunen – Aufstockung, Hinterland und Straßenzüge

Neben § 246e enthält der Gesetzentwurf zahlreiche Anpassungen, die auf zügigeren Wohnungsbau zielen. So soll § 31 Absatz 3 BauGB künftig mehr Wohnbebauung im Geltungsbereich bestehender Bebauungspläne ermöglichen – zum Beispiel durch Anbauten oder Aufstockung ganzer Straßenzüge. Im unbeplanten Innenbereich (neu § 34 Absatz 3b) wird die Neuerrichtung von Wohngebäuden erleichtert, auch wenn sie sich nicht nahtlos in die Umgebung einfügen.

Zusätzlich wird der sogenannte Umwandlungsschutz verlängert, um Mieterinnen und Mieter in angespannten Wohnungsmärkten besser zu schützen. Auch die Nachverdichtung soll einfacher werden – unter anderem durch die Lockerung städtebaulicher Hürden. Selbst der Außenbereich wird behutsam geöffnet, sofern Umweltbelange berücksichtigt werden.

ZDB lobt Korrekturen am Gesetzentwurf

Der Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB) bewertet den Bau-Turbo positiv – vor allem wegen konkreter Nachbesserungen. Hauptgeschäftsführer Felix Pakleppa nennt die Reform ein starkes Werkzeug zur Verfahrensbeschleunigung: „Mit dem neuen § 246e wird ein echter Wohnungsbauturbo gezündet. Die Abweichungen vom Planungsrecht geben den Kommunen ein Instrument an die Hand, um Hürden abzubauen – ein wichtiger Impuls im Kampf gegen den Wohnraummangel.“

Besonders erfreulich sei laut ZDB, dass die zunächst geplante Begrenzung auf Gebäude mit mindestens sechs Wohnungen gestrichen wurde. Damit könne die Sonderregelung künftig auch bei kleineren Projekten oder Einzelwohnungen greifen – eine wichtige Verbesserung für die flächendeckende Wohnraumentwicklung. Ein weiterer Fortschritt sei die Aufnahme des neuen § 216a BauGB zur Klärung von Lärmschutzkonflikten: „Auch diesen Vorschlag hatten wir eingebracht. Die neue Regelung schafft zusätzliche Rechtssicherheit für Wohnprojekte in lärmsensiblen Lagen“, so Pakleppa.

Auch der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie (HDB) sieht im Bau-Turbo ein wichtiges Signal. Die Maßnahmen seien ein Startschuss – aber nicht das Ziel, betont Tim-Oliver Müller: „Jetzt müssen die Kommunen die neuen Freiräume auch sinnvoll und wirtschaftlich nutzen.“ Entscheidend sei, dass das Gesetz nun zügig im Bundestag beraten und beschlossen werde.

Kostenfrage bleibt zentrale Herausforderung

Beide Bauverbände unterstreichen, dass die Geschwindigkeit beim Bauen nicht allein von Genehmigungen abhängt. Genauso entscheidend sei eine Senkung der Baukosten. Dazu brauche es laut HDB unter anderem harmonisierte Landesbauordnungen, reduzierte Anforderungen an Gebäude sowie ein flexibleres Vergaberecht. Nur wenn auch hier Fortschritte erzielt würden, könne bezahlbarer Wohnraum in größerem Maßstab entstehen.

Bundesingenieurkammer: „Transformation im Bauwesen notwendig“

Auch die Bundesingenieurkammer unterstützt die Initiative. Präsident Dr.-Ing. Heinrich Bökamp begrüßt die Novelle ausdrücklich, betont aber den Reformbedarf im gesamten Bauwesen: „Das Bauwesen hat sich in den letzten Jahrzehnten in Deutschland in eine Richtung entwickelt, die heute dringend einer Umkehr bedarf. Wir müssen die nächsten Jahre eine Transformation einleiten, die dem Motto folgt: ‚weniger ist mehr‘ – weniger Bürokratie, um mehr bauen und sanieren zu können.“

Kritik von Umwelt- und Immobilienverbänden

Kritik kommt dagegen von der Deutschen Umwelthilfe (DUH). Geschäftsführerin Barbara Metz warnt vor einer Aushöhlung von Umweltstandards und Beteiligungsrechten: „Bezahlbarer Wohnraum entsteht so nicht – stattdessen drohen Bodenspekulation und Naturzerstörung. Wir brauchen eine Sanierungsoffensive und einen echten 'Umbau-Turbo' im Bestand.“

Auch der Immobilienverband Deutschland (IVD) äußert sich skeptisch. Präsident Dirk Wohltorf sieht Widersprüche in der Wohnungsbaupolitik der Bundesregierung. Er kritisiert vor allem die geplante Verlängerung der Mietpreisbremse sowie des Umwandlungsverbots, die aus Sicht des IVD Investitionen hemmen und Wohneigentum für Normalverdiener erschweren. „Wer gleichzeitig aufs Gaspedal tritt und auf die Bremse, kommt nicht nur nicht voran, sondern macht das gesamte Getriebe kaputt“, so Wohltorf.

Bundestag ist am Zug

Das Gesetzgebungsverfahren soll bis zum Herbst 2025 abgeschlossen werden. Da es sich um ein zustimmungsfreies Gesetz handelt, ist nur der Bundestag gefragt. Wie stark das Maßnahmenpaket den Wohnungsbau tatsächlich beschleunigt, hängt nun von der Umsetzung durch Länder und Kommunen ab – und von der Ergänzung um weitere Reformen.

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