Baukosten im Wohnungsbau verdoppelt

Bis vor Kurzem schaffte es das Unternehmen, einen Quadratmeter Wohnfläche für 2.000 Euro zu bauen, ohne die Kosten für das Grundstück. Durch aktuelle Preis- und Zinssteigerungen könnten das jetzt auch schon mal 4.000 Euro sein. „Weil eine Mieterhöhung nicht infrage kommt, ist diese Entwicklung eine wirtschaftliche Herausforderung für das Unternehmen, aber sie trifft alle gleichermaßen“, erklärt Malter.

Dass überhaupt wieder gebaut wird, war nicht immer selbstverständlich. Bis vor etwa acht Jahren gab es keine Neubauabteilung mehr, weil sie in den 20 Jahren davor abgewickelt worden war. Denn die Prognose der Wendezeit, dass Berlin prosperiert und wächst, war nicht aufgegangen. Das sei erst später eingetreten, vor etwa zehn Jahren, davor habe man sich mit der Leerstandsthematik befassen müssen, so Malter. Die Wohnungswirtschaft war zudem überschuldet, weil sie mit den kommunalen Ortsverwaltungen fusionieren und auch deren Altschulden übernehmen musste. „Das hatte einen Gesundschrumpfungsprozess zur Folge. An Neubau war in jener Zeit nicht zu denken“, so Malter.

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Seriell bauen mit flexiblem Typenhaus

Von Anfang an wurde Wert auf technologieoffene Bauweisen gelegt. Sowohl in Schottenbauweise als auch in Stützbauweise kann gebaut werden. Es kann auch vorgefertigt oder konventionell gebaut werden. Dabei gibt es einen hohen Grad von Wiederholungen und wenig Abweichungen. Die Bauindustrie schätze das inzwischen und wisse genau, worauf sie sich einlasse. „Grundsätzlich können wir bis zur Hochhausgrenze von 22 Metern bauen. Vom Bungalow bis zu acht Geschossen ist alles machbar. Wir könnten auch über die Hochhausgrenze gehen, das allerdings ist für das Typenhaus nicht sinnvoll, weil die Anforderungen beispielsweise an den Brandschutz zu hoch werden. Sinnvoll für das Typenhaus sind sechs bis acht Geschosse,“ so Malter. Als wesentlichen Vorteil sieht er den verkürzten und kostengünstigen Planungsprozess durch standardisierte Planungsmodule.

Der zweite entscheidende Vorteil der Entwicklung des Typenhaus ist eine sehr hohe Flächeneffizienz. Das Verhältnis von Bruttogeschossfläche zu vermietbarer Wohnfläche ist sehr günstig, mit beispielsweise wenig Treppenhausflächen. Hilfreich ist dabei die recht große Gebäudetiefe von ungefähr 15 Metern.

Wohnungsbau: Ausschreibungen an Generalübernehmer

Typenhaus Eco: Nachhaltig, aber bis zu 50% teurer

Grundsätzlich werde nach dem KfW-Standard 55 gebaut. Über eine nachhaltige Energieversorgung werde intensiv nachgedacht. „Am sinnvollsten ist für uns, Fernwärme zu nutzen.“ Um den Anforderungen nach Nachhaltigkeit entgegen kommen zu können, wurde ein weiteres Forschungsprojekt aufgelegt. Ziel war, zirkuläre und erneuerbare Materialien zum Einsatz kommen zu lassen. Aus diesem Forschungsprojekt entstand das „Typenhaus Eco“. Um erste Erfahrungen sammeln zu können, entsteht derzeit ein Projekt im kleinen Rahmen. „Dabei wird unter anderem viel Holz verbaut. Die Preise erhöhen sich dadurch aber noch einmal um gut 20 bis 50 Prozent. Ohne nennenswerte Förderung ist das nicht zu realisieren“, ist Malter überzeugt.

▶ Vergleich zwischen EH40 und EH55 - So teuer ist Energieeffizienz

Wohnungsbau: Normen und Regeln entschlacken

Wie sieht Ingo Malter die Zukunft des geförderten Wohnungsbaus, angesichts fehlender Sozialwohnungen? „Wir müssen die Förderlogik ändern. Wir müssen weg von der Objektförderung, hin zur Subjektförderung, zur Haushaltsförderung, so dass eine geförderte Wohnung nicht nach 30 Jahren die Eigenschaft als Sozialwohnung verliert, wie dies im Moment regelmäßig passiert. Menschen ziehen bedürftig ein, etablieren sich, nutzen aber die günstige Miete weiter und blockieren damit diese Wohnung für Bedürftige. Da sollte die Politik umschwenken“, ist Malter überzeugt.

Darüber hinaus sind für den Unternehmensleiter die überbordenden Normen und Regeln ein Hindernis für den Wohnungsbau insgesamt: „Wir brauchen eine dramatische Entschlackung. Wir haben angefangen beim EU-Recht, über das Bundesrecht zum Landesrecht alles überregelt. Millionen von Berlinern leben in einem Baustandard der 60er Jahre. Das scheint für die Mieter akzeptabel zu sein. Warum bauen wir nicht wie damals, das wäre kostengünstiger?“ Heute werde mit erhöhten Anforderungen argumentiert, für den Brand- oder Schallschutz etc. „Das macht das Bauen teuer.“ Auch hier fordert er ein Umdenken: „Dann wären wir schon sehr viel weiter.“

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