Maßnahmen des Bundes für mehr Wohnungsbau

Degressive AfA erhöht

Dass verbesserte Abschreibungsmöglichkeiten für Investoren kommen sollen, hatte Bundebauministerin Klara Geywitz schon vor dem Gipfel angekündigt. Geplant ist jetzt eine degressive AfA (Absetzung für Abnutzung) in Höhe von sechs Prozent jährlich für neue Wohngebäude, mit deren Bau nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wird. Von Bedeutung sei hier, dass das entscheidende Kriterium für die Gewährung der Beginn der Baumaßnahmen ist und nicht mehr der Bauantrag, sagte dazu Hermann Schulte-Hiltrop, Hauptgeschäftsführer der Bauverbände NRW.

Das Problem dabei: Sozial orientierte Wohnungsunternehmen können die degressive AfA gar nicht nutzen. „Zum einen dürfen Vermietungsgenossenschaften dies rechtlich überhaupt nicht zur Anwendung bringen, zum anderen sind die Verlustvorträge bei einem Großteil der Unternehmen so hoch, dass die AfA ins Leere läuft“, so Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW. Für einen echten Ruck für mehr bezahlbaren Wohnraum sei mehr nötig als das vorgelegten Maßnahmenpaket. Gadaschkos Vorschlag: eine Absenkung der Mehrwertsteuer von 19 auf 7 Prozent für bezahlbaren Wohnungsbau und KfW-Darlehen zu einem verbilligten Zinssatz von 1 Prozent.

Auch IG Bau-Chef Robert Feiger kritisiert das Maßnahmenpaket der Bundesregierung als „zu wenig“, insbesondere die angekündigte Sonderabschreibung beim Mietwohnungsbau und ebenso das Förderprogramm für den Umbau von Gewerbeimmobilien. Sein Hauptkritikpunkt: Da beide keine Mietpreisbindungen beinhalten, werde nur minimal bezahlbarer Wohnraum geschaffen, es werde zwangsläufig zu teuren „Mitnahmeeffekten“ kommen.

EH 40 als gesetzlicher Neubaustandard ausgesetzt

Auf die Festlegung des EH-40 Standards als gesetzlichen Mindeststandard will die Bundesregierung in dieser Legislaturperiode verzichten. Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer vom Zentralverband des Deutschen Baugewerbes (ZDB) äußerte sich erleichtert darüber. Entscheidend sei dabei aber, dass der EH 55-Standard auch gefördert werde, damit die Nachfrage in Gang komme, so Pakleppa. Das Baugewerbe hatte schon länger auf den Verzicht des Effizienzstandards EH-40 gedrängt. Wenn man einen Kosten-Nutzen-Vergleich zwischen EH40 und EH55 anstellt, sei die Rückkehr zum EH 55-Standard nur konsequent, so Schulte Hiltrop. Das wird auch in der Wohnungswirtschaft so gesehen. Das Aussetzen des strengen Energieeffizienzhausstandards EH 40 beim Wohnungsneubau sei ein erster und richtiger Schritt, so GdW-Chef Axel Gadaschko. An der aktuellen, prekären Situation für den Wohnungsbau ändere das allerdings nichts.

Finanzmittel für den sozialen Wohnungsbau

Eine weitere wichtige Maßnahme, die das Baugewerbe schon länger gefordert hat, ist die Förderung des sozialen Wohnungsbaus. Hier will der Bund den Ländern bis zum Jahr 2027 Fördermittel in Höhe von insgesamt 18,15 Milliarden Euro zur Verfügung stellen. Aktuell wird jeder Euro des Bundes von den Ländern mit rund 1,50 Euro kofinanziert. Bleibt das so, stünden in den kommenden vier Jahren insgesamt rund 45 Milliarden Euro zur Verfügung. Dieser Schritt sei „erstmal zu begrüßen“, findet Schulte-Hiltrop. Es sei allerdings überhaupt nicht klar, wieviel Wohnungen damit gebaut werden könnten bzw. tatsächlich gebaut würden.

Für IG-Bau-Chef Feiger sind die 45 Milliarden Euro „sehr optimistisch gerechnet“. Nach der derzeit vereinbarten Ko-Förderung seitens der Länder in Höhe von 30 Prozent der Bundesmittel seien es nur rund 24 Milliarden Euro. „Das ist viel zu wenig. Wir brauchen 50 Milliarden Euro, um genügend Sozialwohnungen bis zum Jahr 2025 zu bauen. Und weitere 22 Milliarden Euro sind noch in dieser Legislaturperiode notwendig, um auch Wohnungen zu erstellen, die für Menschen mit mittleren Einkommen bezahlbar sind“, sagt Feiger.

▶ Sozialer Wohnungsbau: Verbändebündnis fordert Sondervermögen von 50 Milliarden Euro

KfW-Neubauprogramm "Wohneigentum für Familien"

"Klimafreundlicher Neubau" (KFN) und Wohneigentumsprogramm "Jung kauft Alt"

Dass das Förderprogramm „Klimafreundlicher Neubau“ ebenfalls attraktiver gestaltet werden soll, wurde zwar angekündigt, Details hierzu nannte das Bundesbauministerium jedoch noch nicht. Mit einem Programm „Jung kauft alt“ will die Regierung zudem den Erwerb von sanierungsbedürftigen Bestandsgebäuden fördern. ZDB-Chef Pakleppa begrüßte auch diese Maßnahme. Entscheidend für den Erfolg des Programms sei allerdings die Höhe der Förderung, die sei aber noch nicht bekannt. „Die Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer müssen endlich kommen“, forderte Pakleppa.

Umbau von Gewerbeimmobilien und Gebäudetyp E

Für den Umbau von Gewerbeimmobilien zu Wohnraum will die Bundesregierung für die kommenden zwei Jahre ein zusätzliches KfW-Förderprogramm mit einem Volumen von insgesamt 480 Millionen Euro auflegen. Hier soll ein Potenzial von bis zu 235.000 neuen Wohneinheiten bestehen.

Weitere Einzelmaßnahmen hat die Wohnungswirtschaft seit langem gefordert und sie wurden von der Regierung bereits mehrfach angekündigt. So sollen die Lärmrichtwerte bei heranrückender Wohnbebauung an Gewerbebetriebe sollen angehoben werden. Dafür soll es in der „TA Lärm“ eine Experimentierklausel geben, über deren Anwendung die jeweilige Gemeinde im Bebauungsplan entscheidet.

Änderungen in den Musterbauordnungen der Länder sollen ein vereinfachtes Bauen nach dem „Gebäudetyp E“ ermöglichen, dafür will der Bund bis Ende des Jahres eine empfehlende Leitlinie vorlegen. Diese Maßnahmen müssten „jetzt extrem schnell kommen“, so Gadaschko. Und der ausgeweite „Speedbonus“ für den Austausch von Heizungsanlagen helfe den Wohnungsunternehmen zwar beim Thema energetische Sanierung, habe jedoch keine Wirkung auf den Neubau.

Planung und Genehmigung beschleunigen

Was die lange angekündigte Beschleunigung von Planungs- und Genehmigungsverfahren anbelangt, sind die Länder am Zug. Mit ihnen will die Bundesregierung noch in diesem Jahr einen Pakt abschließen, der Änderungen in den Landesbauordnungen vorsieht. So sollen Typengenehmigungen für das serielle und modulare Bauen, die bereits in einem Land erteilt worden sind, bundesweit Gültigkeit erhalten. Befristet bis 2026 soll in allen Landesbauordnungen eine bundesweit einheitliche Genehmigungsfiktion von drei Monaten eingeführt werden. Keine Genehmigung soll künftig nötig sein beim Umbau von Dachgeschossen zu Wohnzwecken. Bei Aufstockungen und Ergänzungen im Wohnungsbestand soll die Kfz-Stellplatzpflicht wegfallen. Diese Änderungen sollen voraussichtlich schon im November festgezurrt werden.

Neue Wohngemeinnützigkeit

Eine weitere Maßnahme betrifft den sozialen Wohnungsbau: Ab dem kommenden Jahr will die Bundesregierung im Neubau und im Bestand dauerhafte Sozialbindungen schaffen. Angestrebt seien dazu Investitionszuschüsse und Steuervorteile. Konkret wurde das Bundesbauministerium hierbei nicht. Die Kritik aus der Wohnungswirtschaft kam prompt von Axel Gadaschko: „Bei der angedachten Wohngemeinnützigkeit liegt bislang weder ein echtes Konzept vor noch steht fest, wie viel oder ob überhaupt Geld dafür zur Verfügung steht.“

Die 14 Maßnahmen für mehr Wohnungsbau im Überblick