Hohe Baukosten und gestiegene Zinsen sorgen für trübe Stimmung beim Wohnungsneubau. Der Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) hält nur noch etwa die Hälfte des Neubauziels für machbar. „Statt des Regierungsziels von 400 000 neuen Wohnungen muss mit immer weiter abnehmenden Wohnungsbauzahlen bis zu einer Fertigstellungszahl von nur 200 000 jährlich gerechnet werden“, sagte GdW-Präsident Axel Gedaschko. Für Bauunternehmen, die sich auf Wohnungsneubau spezialisiert haben, keine guten Perspektiven.

Prokurist Christian Rief: GU-Geschäft gut ausgelastet

Das Kieler Familienunternehmen Heinrich Karstens blickt auf eine 85jährige Bautradition zurück. Gegründet 1938, war das Unternehmen in den Nachkriegsjahren maßgeblich am Wiederaufbau der Landeshauptstadt beteiligt. Heute beschäftigt das breit aufgestellte Unternehmen ca. 320 Mitarbeiter. Während der derzeitige Auftragsbestand der Bauwirtschaft im Wohnungsbau im Mai bei 4,3 Monaten - im Vorjahresmonat lag sie noch bei 5,6 Monaten - beträgt, kann das Kieler Bauunternehmen Karstens sehr viel weiter planen. „Unser Horizont geht in Teilbereichen weiter, aktuell sind wir ausgelastet bis weit in das Jahr 2024 hinein“, sagt Christian Rief, Prokurist und Abteilungsleiter Schlüsselfertigbau. Allerdings gelte das für das Generalunternehmer-Geschäft. Bei den Fachgewerken – Tiefbau, Rohbau, – sehe es nicht ganz so rosig aus, dennoch ist auch hier eine durchgängige Grundauslastung immer noch vorhanden. „Die Fachgewerke waren in Zeiten des Bau-Booms stark nachgefragt und erzielten auch gute Preise, bei sich abschwächender Konjunktur steigt die Generalunternehmer-Nachfrage. Deshalb sind wir derzeit sehr gut ausgelastet, auch weil wir nicht nur bestimmte Marktsegmente bedienen“, sagt der diplomierte Ingenieur. Wettbewerber, die sich auf den reinen Wohnungsbau beschränkt hätten, hätten es schwerer.

Wohnungsbaukrise: Eigene Bauprojekte laufen

Rief: Wohnungsbau vom Normungswesen abkoppeln

Die Diskussion um sich immer weiter verschärfende Normen sieht das Unternehmen gelassen. „Unter Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften kann sogar beim geförderten Wohnungsbau in der baulichen Ausgestaltung ein gewisser Freiheitsgrad genutzt werden“, sagt Rief. Wenn für den eignen Bedarf gebaut wird, kann man sich vom Normungswesen noch weiter abkoppeln, wie beim Wohnungstyp E, solange die Landesbauordnung eingehalten wird. Daneben gebe es aber auch Kaufinteressenten – beispielsweise Versorgungswerke - die in hochwertige und zertifizierte Immobilien investieren. Das sei das komplette Gegenteil vom normenreduzierten Gebäudetyp E. Dabei müsse die Normung nicht selten übererfüllt werden, und das Gebäude koste natürlich mehr. Mit bezahlbarem Wohnraum habe das nicht mehr viel zu tun.

Bauunternehmen H. Karstens startet im Sanierungs-Sektor

Ist das Unternehmen auch in der Sanierung tätig? „Ja, wir beginnen jetzt mit ersten Objekten in der Sanierung. Das funktioniert nicht immer sofort, manchmal muss man auch Lehrgeld zahlen. Mitunter suchen wir uns auch Partner, mit denen wir zusammenarbeiten können“, sagt Rief. Der oft umfangreiche Aufwand zur Realisierung einer Sanierung sei sehr schwierig. Tatsächlich sei Neubau teilweise immer noch günstiger als Sanierung. Man arbeite daran, dass sich auch dieses Segment lohne. Gerade hat das Unternehmen eine Aufstockung mit Holz im Bereich Wohnraumsanierung abgeschlossen, dabei habe man viele Erfahrungen machen können. Zum Beispiel musste das Objekt statisch ertüchtigt werden. Eine Entmietung konnte jedoch verhindert werden. Rief glaubt jedoch nicht, dass der Bereich Sanierung einen Ausgleich für die mangelnde Wohnungsbau-Nachfrage schaffen könne. „Wir gehen davon aus, dass die Nachfrage an Neubau wieder steigt. Es müssen ja Wohnungen gebaut werden“, ist Rief überzeugt.

Herausforderung GEG: "Politik muss umdenken"

Wie reagiert das Unternehmen auf die Herausforderungen des GEG? „Wir brauchen günstige Varianten, um ein Gebäude zu beheizen. Da muss die Politik umdenken. Mit jeder Verschärfung der Normen – wie die jetzige Heizdiskussion - steigen die Baupreise“, ist Rief überzeugt. Im Stadtgebiet versuche man zunächst Fernwärme zu nutzen. Wenn das nicht möglich ist, werde eine Lösung über ein Blockheizkraftwerk (BHKW), meist gasbetrieben, gesucht. Realisiert werde das über Contracting-Systeme, zum Beispiel mit Stadtwerken. Das habe den Vorteil, dass die BHKW nicht selbst gebaut werden müssten. Im Übrigen ist man bemüht, möglichst viel regenerative Energie zu nutzen, beispielsweise mit Luft- oder Wasserwärmepumpen, oder indem Strom zu Wärme gewandelt wird. Es wurde auch schon Geothermie über Gründungspfähle genutzt.

H. Karstens als BIM-Pionier gut aufgestellt

Pionier war das Bauunternehmen bei der Entwicklung der BIM-Methode im eigenen Unternehmen. Christian Rief war einer der ersten BIM-Verantwortlichen in einem schleswig-holsteinischen Bauunternehmen und zudem Mitbegründer der Kieler und schleswig-holsteinischen BIM-Cluster. Der Dachverband auf Landesebene ist in Auflösung, weil sich die Aufgaben des Verbandes aus formalen Gründen nicht in der Vereinsstruktur abbilden ließen. Außerdem war die Vereinsarbeit mit den Anforderungen der meist in verantwortlicher Position Arbeitenden nicht vereinbar. Beibehalten werden sollen die gut angenommenen Veranstaltungen, z.B. die Fachdialoge, dennoch. Außerdem: Ziel der BIM-Cluster müsse sein, dass sie überflüssig werden, sie seien kein Selbstzweck. „Ziel war es, die BIM-Methodik in den Reihen der Mitglieder etabliert zu haben. Zwischenzeitlich arbeiten schon sehr viele Betriebe nach der BIM-Methodik“, sagt Rief. Eine Nachfrage seitens der Bauherren sieht er eher nicht, am ehesten noch bei der öffentlichen Hand. Dabei seien die Vorteile der Methode während der Bewirtschaftungsphase nicht von der Hand zu weisen.

Sein Fazit: „Unser Unternehmen kommt mit der derzeitigen Situation gut zurecht, weil wir vielschichtig aufgestellt sind. Aber das sind leider nicht alle Bauunternehmen. Vor allen Dingen die, die sich auf Hausbau spezialisiert haben. Die werden ein Problem bekommen oder haben es bereits“, ist Christian Rief überzeugt.