Geförderter Wohnungsbau besonders energieeffizient

Im nördlichsten Bundesland werden pro Jahr rund 10.000 Wohnungen fertiggestellt, davon die Hälfte im Geschosswohnungsbau, die andere Hälfte im Ein- und Zweifamilienhausbau. Etwa ein Drittel der Geschosswohnungen werden öffentlich gefördert. Sie sind deshalb aber nicht schlechter ausgestattet. „Was die Energieeffizienz angeht, macht Schleswig-Holstein mehr, als der Gesetzgeber fordert. Das wird sogar noch getoppt durch den geförderten Wohnungsbau. Die stehen besser da als der freie Markt. Das ist hochinteressant“, so Walberg.

Wird im Norden auch günstiger gebaut? Bezogen auf das Jahr 2018 lagen die Gestehungskosten (Gesamtkosten mit den Kostengruppen 100 bis 800) mit rund 2.826 Euro deutlich unterhalb der mittleren Preise deutscher Städte, im Vergleich zu Hamburg ist die Differenz rund 24 Prozent. Dies liegt vor allem an den vergleichsweise günstigeren Grundstückkosten in Schleswig-Holstein. Dass auch trotz Preissteigerungen kostengünstiges Bauen möglich ist, zeigte die Studie ebenfalls: Bei rund 20 Prozent der untersuchten Bauvorhaben konnten Bauwerkskosten (Kostengruppe 300 und 400) von rund 1.800 pro Quadratmeter Wohnfläche ermittelt werden. Dennoch macht die Kostenentwicklung nicht an den Regionalgrenzen Halt.

Wer treibt die Kosten im Wohnungsbau?

Grundstückspreise verteuern das Bauen

Die Entwicklung der Grundstückspreise machen den Wohnungsbauakteuren die größten Sorgen. „In Hamburg gehen die durch die Decke“, so Walberg. Eine Untersuchung der ARGE habe ergeben, dass im Zeitraum von 2016 bis 2019 die Baupreise in Hamburg um rund 12, die Grundstückspreise allerdings um rund 19 Prozent gestiegen seien. Erwogen werde eine Preisdeckelung. „Da muss was passieren, da müssen wir an die Wertermittler ran, und auch an die Gutachterausschüsse. Es ist unverständlich, warum nach wie vor nicht berücksichtigt wird, von welcher Art das Gebäude ist, das später auf dem Grundstück steht. Das aber muss eine Rolle spielen, sonst kommen wir nicht weiter. Es muss also auch auf Bundesebene was passieren“, fordert der Experte.

Materialoptimiert bauen ohne Qualitätsverlust

Gibt es auch bei den Baukosten noch Einsparpotenzial? „Ja, gibt es. Weil viele Bauprojekte noch nicht wirklich ausgereizt sind, etwa bei der Konstruktion und in der Statik. Da ist überall noch Luft drin, etwa wenn eine Wand nur 17,5 statt 24 Zentimeter dick sein kann oder Decken mit 20 Zentimeter geplant werden, wenn 16 Zentimeter auch reichen. Das würde schon eine Menge bringen“, ist Walberg überzeugt.

Das alles sei auch ohne Qualitätsverlust machbar. Außerdem könne der Grundriss so gestaltet werden, dass materialoptimiert gebaut werde, wenn also im Raster des Baustoffes geplant werde: „Ich bekomme eine Einsparung der Arbeitszeitrichtwerte von 40 Prozent hin, wenn die Zuschnitte der Öffnungen und die Raumzuschnitte so geplant werden, dass möglichst wenig Verschnitt dabei rauskommt.“ Leider werde das heute zu wenig beachtet, weil es nicht gelehrt werde, und bei vielen Maurern dieses Wissen nicht mehr vorhanden sei. Dabei wäre hier noch Einsparpotenzial. Überhaupt werde zu wenig gewürdigt, dass die günstigste Bauweise immer noch die monolithische Ziegelbauweise sei, günstiger könne nicht gebaut werden. „Da kommt auch das serielle Bauen nicht mit, weil die zu hohe Produktionskosten haben, die sind nicht konkurrenzfähig“, so Walberg.

Preisbremse für Grundstücke nötig

Sein Fazit: „Wir warnen davor, den Wohnungsbau weiterhin mit Standards und Qualitätsansprüchen zu überfordern, die deutlich im Widerspruch stehen zu den schwieriger werdenden Rahmenbedingungen für bezahlbare Wohnungen. Das heißt nicht, dass Klimaschutz oder Barrierefreiheit eingeschränkt werden. Aber zusätzliche Themen sollten nicht auf den Wohnungsbau übergestülpt werden, weil das bezahlbaren Wohnraum immer schwieriger macht. Also: Immer höhere Anforderung an Schallschutz, Stellflächen usw. geht nicht, das funktioniert nicht“, so Walberg.

Die Entwicklung in der Metropolregion Hamburg mache die derzeitige Problematik deutlich: „In Hamburg werden im nächsten Jahr die Gesamtkosten pro Quadratmeter Wohnfläche bei 4.000 Euro liegen. Das bedeutet, dass in Teilen Hamburgs Mietwohnungsbau nicht mehr stattfinden wird, weil er nicht mehr bezahlbar ist.“ Die Konsequenz werde sein, dass die prognostizierten Grundstückskosten in Höhe von rund 830 Euro bei 600 Euro je Quadratmeter Wohnfläche gedeckelt werden müssten. Die dauerhafte Sicherung des bezahlbaren Bauens und Wohnens bleibt also weiterhin eine zentrale Aufgabe für Politik, Bau- und Wohnungswirtschaft.

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