Ob millionenschweres Großbauprojekt oder Traum vom Eigenheim: Für das Gelingen eines Bauvorhabens nimmt in der Regel der Architekt eine zentrale Rolle ein. Im Rahmen seiner Planungs- und Überwachungstätigkeit befasst sich der Architekt dabei nicht selten auch mit rechtlichen Fragestellungen – häufig auf expliziten Wunsch des Bauherrn – wenn beispielsweise „noch schnell“ ein Bauvertrag oder nur eine einzelne Vertragsklausel zur Verfügung gestellt werden soll.

Risiko für Architekt und Bauherren

Diese Handhabung birgt jedoch erhebliche Gefahren für beide Seiten: Für den Bauherrn, weil der Architekt während seiner Ausbildung im Regelfall nur marginale Rechtskenntnisse erlangt, die nicht dem Know-how eines studierten und fachlich bewanderten Anwalts entsprechen. Und für den Architekten, der bei Überschreitung einer Kompetenzgrenze in eine Haftungsfalle tappt.

Die Konsequenzen verdeutlicht ein vor kurzem veröffentlichtes Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 09. November 2023 (VII ZR 190/22), mit dem die Karlsruher Richter der beschriebenen Praxis abermals einen Riegel vorschieben. So stellte der BGH klar, dass in der Zurverfügungstellung einer Skontoklausel durch den Architekten eine unzulässige Rechtsdienstleistung nach dem Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) zu sehen ist, für die ein Architekt im Einzelfall haftet. Der siebte Zivilsenat stärkte damit die Leitlinien, die der erste Senat bereits mit Urteil vom 11.02.2021 aufgestellt hat, als es aus Karlsruhe hieß: „Der Architekt ist nicht Rechtsberater des Bauherrn“.

Der Fall: Architekt erstellt AGB-widrige Vertragsklausel

In dem aktuellen Fall erstellte ein Architekt für einen Bauherrn eine Skontoklausel, die dieser sodann auch in Verträgen mit den tätig gewordenen Bauunternehmen verwendete. Auf Grundlage der Vertragsklausel behielt der Bauherr im Verhältnis zu einem Bauunternehmer Skonto in Höhe von insgesamt 125.098,75 EUR brutto ein. Im Nachgang stellte sich jedoch heraus, dass die verwendete Skontoklausel AGB-rechtlich unwirksam war - der Bauherr war verpflichtet, den einbehaltenen Betrag an den Bauunternehmer zurückzuzahlen. Daraufhin nahm der Bauherr den Architekten auf Schadensersatz in Höhe von 125.098,75 EUR in Anspruch. Grund: Der Architekt habe ihn falsch beraten, indem er ihm eine unwirksame Vertragsklausel empfohlen habe.

Nachdem das Landgericht der Klage des Bauherrn zunächst stattgab, hat das in zweiter Instanz befasste Oberlandesgericht die Auffassung vertreten, dass der Architekt mit Zurverfügungstellung der unwirksamen Klausel keine Pflicht aus dem Architektenvertrag verletzt habe. Dieses Urteil hat der BGH verworfen und den Fall erneut zur Entscheidung an das Oberlandesgericht zurückverwiesen. Das OLG habe nicht berücksichtigt, dass der Architekt durch Zurverfügungstellung der Klausel gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz verstoßen habe.

Architekten: Wann liegt eine unzulässige Rechtsberatung vor?

Das Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) regelt, wer in Deutschland Rechtsberatung erbringen darf und in welchem Umfang. Dadurch soll sichergestellt werden, dass Rechtssuchende vor unqualifiziertem Rat geschützt werden. Eine Rechtsdienstleistung stellt nach dem Gesetz jede Tätigkeit in konkreten fremden Angelegenheiten dar, sobald sie eine rechtliche Prüfung des Einzelfalls erfordert.

Fachfremden Berufsgruppen, zu denen auch der Architekt zählt, ist Rechtsberatung nach § 5 Abs. 1 RDG lediglich dann erlaubt, wenn sie als Nebentätigkeit zum Berufs- und Tätigkeitsbild gehört. Für den Architekten bemisst sich dieses Berufs- und Tätigkeitsbild in erster Linie nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI), in der die durch den Architekten zu erbringenden Leistungen aufgeführt sind.

Teilweise wurde die Auffassung vertreten, dass sich aus der HOAI eine Pflicht des Architekten ergibt, Verträge zu entwerfen beziehungsweise sämtliche Vertragsunterlagen zusammenzustellen, die auf die Interessen des Bauherrn abgestellt sind, weshalb es sich insoweit nicht um unzulässige Rechtsberatung handeln könne. Dieser Auslegung der Leistungsbilder der HOAI hat der BGH nun eine Absage erteilt. Bei der Erstellung einer Vertragsklausel handele es sich nicht um eine berufsbildtypische Nebenleistung, sondern um unerlaubte Rechtsberatung. Daran ändert sich nach dem BGH auch dann nichts, wenn der Architekt bei Erstellung der Vertragsklausel selbst einen Anwalt zu Rate gezogen hat.

Nur Rechtanwälte dürfen Vertragsklauseln erstellen

Die Entscheidung dient als mahnendes Beispiel für die Praxis, in der Architekten – ob aus Unwissen oder aufgrund der nachdrückliche Bitte des Bauherrn – regelmäßig über ihre Befugnisse hinaus tätig werden. Wünscht der Bauherr künftig die Erstellung einer Vertragsklausel, die Prüfung eines Nachtrags oder die Geltendmachung von Mängelgewährleistungsrechten, sollten Planende den Bauherrn darauf hinweisen, dass ihnen eine solche Tätigkeit nicht erlaubt ist und sich der Bauherr stattdessen an einen Rechtsanwalt zu wenden hat.

Architekt haftet für unzulässige Rechtsberatung

Wird der Architekt dennoch beratend tätig und ist seine Beratung dabei auch noch fehlerbehaftet, kann dies erhebliche Konsequenzen mit sich bringen. Denn der Architekt ist dann derselben Haftung ausgeliefert wie ein Rechtsanwalt, mit einem wesentlichen Unterschied: Für den Architekten besteht kein Versicherungsschutz. Dieser reicht gerade nur so weit wie die Rechtsdienstleistung im Zuge der erlaubten Nebentätigkeit nach § 5 RDG.

Über Prof. Dr. Andreas Koenen

Prof. Dr. Andreas Koenen, Gründer der Kanzlei Koenen Bauanwälte, ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie für Verwaltungsrecht. Er ist Lehrbeauftragter für Privates Baurecht an der Philipps-Universität in Marburg sowie Honorarprofessor an der EBZ Business School (FH) mit Sitz in Bochum. Prof. Dr. Koenen ist Vertrauensanwalt des Bundes Deutscher Architekten (BDA) sowie Geschäftsführer vom „Netzwerk Bauanwälte“.

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