Für diese Verbraucherbauverträge gelten neben den Sonderregeln der §§ 650i ff. BGB auch die Regelungen für den Bauvertrag in §§ 650a ff BGB und die allgemeinen Regeln für den Werkvertrag – wobei die jeweils spezielleren Regelungen den allgemeineren vorgehen.

Insbesondere ist auch auf die im letzten Heft (B_I baumagazin 10+11/2017) näher dargestellte Möglichkeit von einseitigen Leistungsänderungen durch den Auftraggeber in § 650b BGB hinzuweisen. Auftragnehmer sollten bei Verträgen mit Verbrauchern besonders darauf achten, nur dann eine Änderung am Leistungsumfang vorzunehmen, wenn die Voraussetzungen des § 650b BGB vorliegen.

Wer ist Verbraucher?

Als Verbraucher in diesem Sinne gilt jeder, der einen Vertrag abschließt, der nicht seiner beruflichen oder selbstständigen Tätigkeit dient. Es kommt dabei auf die Person des Vertragschließenden ansonsten gar nicht an. So kann auch der Geschäftsführer einer Baufirma als Verbraucher einen Vertrag über sein privates Gebäude abschließen. Auch in diesem Fall soll das beschränkte private Vermögen des Auftraggebers besonders geschützt werden, unabhängig vom Fachwissen des Auftraggebers.

Abschluss und Inhalt des Vertrages

In § 650i Abs. 2 BGB wird verlangt, dass der Verbraucherbauvertrag in der sogenannten Textform abgeschlossen wird. Dies ist eine im BGB näher definierte Form, die beispielsweise durch E-Mail oder Computerfax erfüllt wird. Natürlich kann auch der klassische, von beiden Seiten unterschriebene Vertrag gewählt werden. Weil die Widerrufsbelehrung, auf die gleich näher eingegangen wird, die Übergabe der Abschrift des Vertrages verlangt, muss dies also aus mehreren Gründen erst genommen werden.

Auch inhaltlich werden Anforderungen an den Verbraucherbauvertrag gestellt. Nach § 650j BGB muss der Unternehmer dem Verbraucher eine Baubeschreibung zur Verfügung stellen. Die Anforderungen an eine Baubeschreibung sind gesetzlich näher definiert und zwar in Art. 249 § 1 EGBGB. Dort geht es neben einer allgemeinen Beschreibung der Leistungen auch um ihren Umfang, enthaltene Planungen sowie um einige Einzelheiten wie die Raum- und Flächenangaben, Grundrisse, Energiestandard, gegebenenfalls Beschreibungen des Innenausbaus und der gebäudetechnischen Anlage sowie etwaig beauftragte Sanitärobjekte, Elektroanlage usw. Außerdem wird verlangt, dass der Auftragnehmer verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung der Bauleistungen macht.

Die Baubeschreibung wird auch dann Vertragsbestandteil, wenn sie nur im Vorfeld des Vertrages übergeben wurde, § 650k Abs. 1 BGB. Es steht den Vertragspartnern natürlich frei, von der ursprünglich übergebenen Baubeschreibung abzuweichen. Diese Abweichung muss allerdings ausdrücklich vereinbart werden. Die Regelung soll vor allem verhindern, dass der Verbraucher mit Werbeaussagen gelockt wird, die dann stillschweigend unter den Tisch fallen. Dies kann alle Werbeaussagen betreffen, die aus dem Bereich des Auftragnehmers stammen, z.B. durch Auslegen von Prospekten und ähnliches.

Verbraucher auf Widerrufsrecht hinweisen

Nach § 650l BGB steht dem Verbraucher auch ein Widerrufsrecht zu. Dies Widerrufsrecht besteht immer, unabhängig davon in welcher Form und an welchem Ort ein Vertrag geschlossen wird. Was genau in der Widerrufsbelehrung stehen muss, ist in Art. 249 § 3 EGBGB dargestellt – zusammen mit einer Musterwiderrufsbelehrung. Schon aus praktischen Gründen kann nur empfohlen werden, diese Musterwiderrufsbelehrung zu verwenden.

Der Verbraucher muss in Textform auf sein Widerrufsrecht hingewiesen werden. Weil der Auftragnehmer diese Belehrung beweisen muss, empfiehlt es sich, eine Kopie der Widerrufsbelehrung unterschreiben zu lassen.

Außerdem muss der Auftragnehmer auch eine Abschrift des geschlossenen Vertrages erhalten haben. Ab diesem Zeitpunkt läuft das Widerrufsrecht. Der Auftragnehmer kann innerhalb von 14 Tagen seinen Vertrag widerrufen. Wenn keine ausreichende oder gar keine Belehrung erfolgt, läuft keine Widerrufsfrist an und der Auftraggeber kann den Vertrag noch deutlich später widerrufen.

Macht der Verbraucher von seinem Widerrufsrecht Gebrauch – und das kann er ohne Angabe von Gründen und ohne jegliche Rücksichtnahme auf den Auftragnehmer – sind grundsätzlich die jeweils erhaltenen Leistungen zurückzugeben. Der Auftragnehmer muss also eine erhaltene Vergütung zurückzahlen, und der Auftraggeber muss erhaltene Leistungen zurückgeben. Oft wird eine Rückgabe bei Bauleistungen aber nicht möglich sein. Für diesen Fall sieht das Gesetz in § 357d BGB vor, dass der Auftraggeber den Wert der erhaltenen Leistungen ersetzen muss. Beim Wert und seiner Berechnung ist von der vereinbarten Vergütung auszugehen.

Abschlagsrechnung und Sicherung

Zum Schutz des Verbrauchers sieht das BGB in § 650m BGB besondere Regelungen für Abschlagszahlungen und ihre Absicherung vor.

Nach § 650m Abs. 1 BGB darf der Unternehmer überhaupt nur 90 % der gesamten Vergütung im Wege von Abschlagszahlungen abrechnen. Damit soll sichergestellt werden, dass der Verbraucher im Falle einer überhöhten Abrechnung oder bei Mängeln noch einen finanziellen Puffer hat.

Außerdem soll der Verbraucher auch eine Absicherung für die geleisteten Abschlagszahlungen erhalten. Zum Beispiel zum Schutz vor der Insolvenz des Auftragnehmers soll der Verbraucher abgesichert werden, indem er mit der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit in Höhe von 5 % der vereinbarten Gesamtvergütung erhält. Will der Unternehmer diese Sicherheit nicht stellen, kann er ganz auf Abschlagszahlungen verzichten, in diesem Fall ist er nicht verpflichtet, eine Sicherheit zu begeben. Der Auftragnehmer kann also selber überlegen, wie er vorgeht.

Verändert sich die Vergütung, beispielsweise durch Nachträge und Zusatzleistungen, so kann der Verbraucher eine Erhöhung der Sicherheit verlangen, wenn sich die Gesamtvergütung um mehr als 10 % erhöht.

Die Sicherheit kann geleistet werden durch eine Bankbürgschaft oder schlicht durch das Zurückhalten eines Teils der Abschlagszahlungen.

Sicherung des Auftragnehmers

Vor einiger Zeit hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass auch von Verbrauchern eine Sicherheit in Höhe der Vergütung verlangt werden kann. Dies hat der Gesetzgeber jetzt für Verbraucherbauverträge eingeschränkt und sieht in § 650l Abs. 4 vor, dass Verbraucher in Höhe von maximal 20 % der gesamten Vergütung oder in Höhe der nächsten Abschlagszahlung stellen müssen, wenn der Vertrag dies vorsieht. Es liegt am Unternehmen, ob es entsprechende Sicherheitenregelungen in seine Verträge aufnimmt oder nicht.

Abnahme ohne Mitwirkung des AG

Eine weitere Sonderregelung betrifft in § 640 Abs. 2 BGB die Abnahme ohne Mitwirkung des Auftraggebers. § 640 Abs. 2 BGB sieht vor, dass ein Werk als abgenommen gilt, wenn der Auftragnehmer dem Auftraggeber eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Auftraggeber die Frist die Abnahme nicht innerhalb einer Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat. Diese Vorgehensweise gibt dem Auftragnehmer die Möglichkeit, ohne Mitwirkung des Auftraggebers die für ihn so wichtigen Wirkungen der Abnahme herbeizuführen.

Ist der Auftraggeber ein Verbraucher, so muss der Auftragnehmer den Auftraggeber zusammen mit der Aufforderung zur Abnahme auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme hinweisen. Dieser Hinweis wiederum muss erneut in Textform erfolgen.

Fazit

Verbraucher werden bei den für sie wirtschaftlich besonders bedeutsamen Verbraucherbauverträgen in besonderer Weise geschützt. Während die Baubeschreibung eigentlich sowieso eine Selbstverständlichkeit sein sollte, ist etwa das immer zu beachtende Widerrufsrecht eine wirkliche neue Regelung und sollte ernst genommen werden. Die Durchführung der Rückabwicklung ist bei diesen Verträgen im Zweifel kompliziert, daher sollten Auftragnehmer auf eine wirksame Belehrung und den Ablauf der Widerrufsfrist achten. Was die Absicherung ihrer Ansprüche angeht, sollten Auftragnehmer überlegen, von den jetzt auch gesetzlich verankerten Gestaltungsmöglichkeiten Gebrauch zu machen.


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