Die Corona-Krise stellt Bauherren und Bauunternehmen täglich vor neue Herausforderungen. Arbeiter fallen krankheitsbedingt aus, müssen in Quarantäne oder können die Baustelle aufgrund von Grenzschließungen nicht mehr erreichen. Es kommt zu Verzögerungen oder gar Ausfällen bei Geräte- oder Materiallieferungen, weil die Lieferketten gestört oder gar zusammengebrochen sind. Im schlimmsten Fall sind Baustellen nach behördlichen Maßnahmen nicht mehr zugänglich oder dürfen nicht mehr betrieben werden. Bereits jetzt ist abzusehen, dass es aufgrund der Corona-Krise zu Bauzeitverlängerungen und Mehrkosten kommen wird.

Sowohl das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat (BMI) als auch das Bundesministerium für Verkehr und digitale Infrastruktur (BMVI) haben für die Bauvorhaben des Bundes in ihrem Verantwortungsbereich jeweils verfügt, dass diese trotz der Corona-Krise möglichst weiter betrieben werden sollen. Der Gesundheitsschutz hat dabei jedoch höchste Priorität. Die Gefahren der Ansteckung mit dem Coronavirus und seiner Verbreitung sollen durch baustellenspezifische Hygieneanforderungen soweit wie möglich minimiert und vom Sicherheits- und Gesundheitskoordinator nach § 3 BaustellenV überwacht werden. Nur wenn ausnahmsweise behördliche Maßnahmen dazu zwingen oder ein sinnvoller Weiterbetrieb nicht möglich ist, werden Bauvorhaben unterbrochen.

Die Erlasse des BMI und BMVI gelten zwar direkt nur für Bundesbauvorhaben. Die darin enthaltenen Empfehlungen sind in der Praxis aber auch Vorbild für das Agieren anderer öffentlicher und privater Bauherren.

Verlängert sich die vertraglich vereinbarte Bauzeit?

Bei VOB/B-Verträgen verlängern sich die vertraglichen Ausführungsfristen, wenn eine Behinderung durch „höhere Gewalt oder andere für den Auftragnehmer unabwendbare Umstände“ verursacht wird, § 6 Abs. 2 Nr. 1 c) VOB/B. Da die WHO mittlerweile von einer Pandemie ausgeht, spricht sehr viel dafür, die besonderen Auswirkungen der Corona-Krise als höhere Gewalt einzuordnen. Davon geht im Grundsatz auch der Bund selbst für seine Bauvorhaben aus.

Ob die Behinderungen auf der jeweiligen Baustelle allerdings tatsächlich durch die Corona-Krise „verursacht“ worden sind, wie es die genannte VOB/B-Regelung erfordert, ist im jeweiligen Einzelfall zu prüfen. Darauf weisen auch die Bundesministerien in ihren aktuellen Erlassen explizit hin. Fallen nur einzelne Arbeitskräfte aus, wird man bei der Bewertung zu berücksichtigen haben, dass das Risiko der Personaldisposition grundsätzlich beim Bauunternehmen liegt und eine gewisse Reserve einzuplanen ist. Gleiches gilt bei nur leichten oder vermeidbaren Störungen der Geräte- und Materialbeschaffung. Die vertraglichen Risikoverteilungen sind stets zu berücksichtigen. Eindeutig ist der Fall aber dann, wenn die Baustelle aufgrund behördlicher Maßnahmen wegen des Corona-Virus nicht mehr zugänglich ist oder nicht mehr betrieben werden darf. Dann verlängert sich die Bauzeit. Bei der Berechnung der Fristverlängerung ist auch ein Zuschlag für die Wiederaufnahme der Arbeiten und die etwaige Verschiebung in eine ungünstigere Jahreszeit einzurechnen.

Von einer Offenkundigkeit sämtlicher Auswirkungen der Corona-Krise kann nicht ausgegangen werden. Behinderungen sind dem Auftraggeber daher unverzüglich und konkret auf die einzelne Baustelle bezogen anzuzeigen.

Wer trägt die Mehrkosten und Schäden aus einer Bauzeitverlängerung?

In vielen Fällen werden die Beteiligten die eigenen Mehrkosten und Schäden selbst tragen müssen und können keinen Ersatz von ihrem Vertragspartner verlangen.

Ansprüche auf Zahlung von Stillstands- und Vorhaltekosten des Auftragnehmers für Baumaschinen, Geräte und Kolonnen oder sonstiger Kosten für eine verlängerte Bauzeit nach § 642 BGB setzen eine Obliegenheitsverletzung des Auftraggebers voraus. Daran wird es bei Störungen durch die Corona-Krise in der Regel fehlen. Ansprüche des Auftragnehmers auf Mehrvergütung nach § 2 Abs. 5 VOB/B sind allenfalls denkbar, wenn die Baustelle nicht wegen behördlicher Vorgaben, sondern aufgrund einer eigenmächtigen Anordnung des Bauherrn stillsteht, was die Ausnahme bleiben wird. Anders kann die Situation im Einzelfall jedoch dann sein, wenn schon anderweitige Störungen aus der Verantwortungssphäre des Auftraggebers vorlagen und das Bauvorhaben ansonsten gar nicht oder nicht so stark von der Corona-Krise betroffen gewesen wäre. In einem solchen Fall kann ausnahmsweise eine Entschädigungspflicht des Auftraggebers bestehen.

Nur in besonders schwerwiegenden Fällen, in denen durch die Folgen der Corona-Krise die Vergütung des Bauauftragnehmers insgesamt in eine unzumutbare Schieflage geraten ist, kann eine Preisanpassung über § 313 BGB wegen Störung der Geschäftsgrundlage angezeigt sein. Die Voraussetzungen hierfür sind jedoch sehr hoch.

Schadensersatz- oder Vertragsstrafenansprüche des Auftraggebers wegen Bauverzugs setzen voraus, dass der Auftragnehmer die Verzögerungen zu vertreten hat. Das wird bei Störungen aufgrund der Corona-Krise in aller Regel nicht der Fall sein. Nur wenn der Auftragnehmer die Leistungen ohne zwingenden Grund eigenmächtig eingestellt oder verringert hat, kommen Schadensersatz- und Vertragsstrafenansprüche in Betracht.

Bestehen Kündigungsrechte?

Beeinträchtigungen des Bauablaufs durch die Corona-Krise führen nur dann zu einem Recht zur außerordentlichen Kündigung, wenn sie derart schwerwiegend sind, dass dem Kündigenden ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zumutbar ist. Das sind sehr hohe Anforderungen, die nur sehr selten vorliegen werden.

Dauert bei VOB/B-Verträgen eine Bauunterbrechung allerdings länger als drei Monate an, haben beide Vertragsparteien ein Kündigungsrecht. Bei einer solchen Kündigung nach § 6 Abs. 7 VOB/B besteht jedoch lediglich ein Anspruch auf die Vergütung der bereits erbrachten Leistungen und der Kosten der Baustellenräumung, nicht jedoch auf entgangenen Gewinn. Grundsätzlich sollte von der Kündigungsmöglichkeit nur sehr zurückhaltend Gebrauch gemacht werden, da die Folgen für den Vertragspartner schwerwiegend sein können.

Auswirkungen etwaiger Stillstände/Kündigungen auf Mietverträge über Maschinen

Stehen gemietete Maschinen oder Geräte aufgrund der Corona-Krise still und können im Mietzeitraum nicht wie geplant eingesetzt werden, kann dies auch Auswirkungen auf den Mietvertrag haben.

Im Grundsatz trägt der Mieter das Risiko, die gemieteten Maschinen bzw. Geräte wie von ihm beabsichtigt im Mietzeitraum einsetzen zu können. Teilweise enthalten Maschinenmietverträge sogenannte „Stillliegeklauseln“, die Zeiträume regeln, in denen die Arbeiten infolge von Umständen ruhen, die weder der Mieter der Maschine noch dessen Auftraggeber zu vertreten haben. Hierunter fallen auch Stillstände aufgrund der Corona-Krise. In diesen Klauseln wird z.B. geregelt, wann eine Stillliegezeit vorliegt, dass die Mietdauer um die Stillliegezeit verlängert wird und wie hoch der reduzierte Mietzins während der Stillliegezeit ist. Ob diese Klauseln einer AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle standhalten, ist im jeweiligen Einzelfall zu prüfen. Sie dürfen den Vertragspartner nicht unangemessen benachteiligen, § 307 BGB.

Ist die Stillliegezeit nicht vertraglich geregelt, bleibt dem Mieter die Möglichkeit, sich unter Verweis auf die unerwarteten Auswirkungen der Corona-Krise auf eine Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrages zu berufen und eine Vertragsanpassung zu verlangen, § 313 BGB. Die Anforderungen hierfür sind jedoch sehr hoch und werden allenfalls in Einzelfällen bei langen Mietdauern und mehrwöchigen Stillständen mit hohen finanziellen Auswirkungen vorliegen. Als geeignete Anpassungen des Vertrages kommen dann z.B. die Verschiebung der Mietzeit oder die Reduzierung der Miete während des Stillstandes in Betracht. Noch höher sind die Anforderungen an einen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrages. Dazu müsste dem Mieter ein Festhalten am Vertrag unzumutbar geworden sein.

Alle Beteiligten eines Bauvorhabens sind in Anbetracht der komplexen Rechtslage gut beraten, besonnen und partnerschaftlich zu agieren, um die negativen Auswirkungen der Corona-Krise gemeinschaftlich so gering wie möglich zu halten.